Revolución digital inmobiliaria: El fedatario juramentado y la nueva era de la fe pública en el Perú

En consecuencia, la génesis del problema se halla en la compleja interacción de diversos elementos, destacando la singularidad del ordenamiento jurídico peruano respecto a la validación de documentos. Dentro del territorio peruano, la facultad de otorgar autenticidad legal a los documentos se distribuye entre dos categorías profesionales distintas: el notario, cuya práctica se centra en la gestión de registros físicos y protocolos notariales, y el Fedatario Juramentado con Especialización en Informática Jurídica, un experto en el ámbito digital. Aunque esta dualidad podría interpretarse como una ventaja, el rol que se le confiere al fedatario conlleva a un potencial beneficioso aún mayor al del notario, pudiendo este mismo acelerar procesos en el tráfico jurídico patrimonial en el sector inmobiliario.

En la práctica cotidiana, a pesar de su capacitación especializada y su profundo dominio de la gestión de información digital, el Fedatario Juramentado se enfrenta a una marcada limitación en sus atribuciones, cuya justificación resulta ardua. Su esfera de acción se restringe al manejo de documentación y la validación de formatos de microfilmación, excluyéndosele de la posibilidad de certificar contratos inmobiliarios en formato electrónico. Esta restricción constituye una incongruencia, especialmente si se considera la creciente necesidad de adoptar un modelo de contratación inmobiliaria digitalizada, y representa un desaprovechamiento de las capacidades de un profesional idóneo para liderar esta transición hacia la modernización.

Sumado a esto, la carencia de un marco regulatorio completo y actualizado para la validación electrónica en el sector inmobiliario agudiza la situación. La normativa vigente no establece de manera clara y precisa los procedimientos necesarios para la autenticación y certificación de documentos digitales en este ámbito, lo que genera incertidumbre legal y desincentiva la adopción de tecnologías digitales. Esta laguna jurídica obstaculiza el desarrollo de un sistema de validación electrónica sólido y confiable, fundamental para asegurar la legitimidad e integridad de los contratos inmobiliarios digitales. La ausencia de una reglamentación adecuada también complica la definición de roles y responsabilidades claras para los diversos actores involucrados en el proceso de validación electrónica, lo que puede provocar confusiones y litigios que minan la confianza en el sistema.

En una perspectiva distinta, la ausencia de una red informática nacional que permita la comunicación entre la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), el Servicio de Administración Tributaria (SAT), el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (RENIEC), las municipalidades y la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT), entre otras entidades, dificulta las operaciones inmobiliarias. La carencia de un sistema que conecte a estas instituciones obstaculiza la revisión en tiempo real de documentos y firmas electrónicas. Esta falta de enlace entre sistemas genera validaciones de información ineficaces, alarga los plazos de trámites y aumenta el riesgo de fraudes y errores. Por lo tanto, establecer una red nacional interconectada es indispensable para optimizar los procesos, disminuir la burocracia y asegurar la transparencia en las operaciones en el campo inmobiliario, elementos cruciales para la confianza en el sector.

A partir de lo anterior, la yuxtaposición de estos factores — la interpretación ambigua de la validez legal y las restricciones operativas del experto en digitalización jurídica, sumado a la carencia de un marco regulatorio pertinente y la falta de un sistema nacional integrado — desencadena efectos de gran alcance en el sector inmobiliario peruano. La inseguridad jurídica, derivada de la ausencia de mecanismos de certificación digital confiables, potencia el riesgo de fraude, robo de identidad y falsificación de documentos, lo que a su vez fomenta la desconfianza en las operaciones inmobiliarias y puede inhibir la inversión. La ineficiencia y los costos excesivos vinculados al manejo de documentación física encarecen los procesos y limitan el acceso a la vivienda, especialmente para los segmentos poblacionales más desfavorecidos, lo que tiene un impacto social adverso. Además, la falta de modernización del sector inmobiliario perjudica la competitividad del país a nivel global, restringiendo su capacidad para atraer capital y generar crecimiento económico, con repercusiones en el desarrollo económico general.»

En la situación actual, y considerando la complejidad del panorama, se vuelve indispensable la implementación de una transformación profunda que permita la actualización de los procesos de autenticación digital dentro del sector inmobiliario peruano. La extensión de las competencias del experto en informática jurídica, habilitándolo para ejercer como un funcionario digital especializado en la validación de documentos electrónicos en las transacciones inmobiliarias, se presenta como una medida esencial en este proceso de cambio. Para que esta reforma sea efectiva, debe complementarse con la instauración de un marco legal claro y actualizado que garantice la seguridad jurídica y establezca directrices precisas para la validación digital, así como con el desarrollo de un sistema nacional integrado que facilite la comunicación entre sistemas y agilice los procedimientos. Esta actualización representa una oportunidad fundamental para robustecer la seguridad jurídica, simplificar los trámites, disminuir los costos y fomentar la transparencia en las transacciones inmobiliarias en el Perú. Es importante destacar que la modernización del sector inmobiliario no solo beneficiará a los actores directamente involucrados en las operaciones, sino que también contribuirá de manera significativa al desarrollo económico y social del país en su conjunto.

Dentro de este marco, se plantea la necesidad de expandir las atribuciones del experto en digitalización legal para la validación de contratos inmobiliarios en formato electrónico, a través de la modificación del artículo 3 del Decreto Legislativo 681. La meta principal de esta propuesta reside en el fortalecimiento de la seguridad jurídica en las transacciones digitales y el impulso de la digitalización del sector inmobiliario peruano, promoviendo así su modernización y optimización operativa en favor del tráfico jurídico patrimonial.